2013年12月04日

売却不動産からの引越しは、どのようなタイミングで行えばいいですか?

残代金決済時、すなわち物件の引渡し(鍵の受け渡し)時の約1週間前が目安といえます。

1.概要
 対象不動産が通常の住宅なら、買主は住宅ローンを金融機関で組むのが一般的です。近年の不動産売買契約については、住宅ローンの事前相談を通じて金融機関からローンの内定を取り付けてから行う場合が多いといえます(住宅金融支援機構フラット35等を除きます)。しかしながら、契約後に、ローンの本審査が正式になされますから、審査の合否が判明するには最長約1ヶ月間を要します。それゆえ、引越しの準備をしたくても、ローンが未確定のうちは引越し業者に正式に依頼することはできません。

2. ほかに留意すること
 (1)引越し前のお部屋の確認
  ご縁があって買主と契約することができれば、最終決済と物件の引渡しという運びになります。それまで順調に推移し、売主と買主がお互いに信頼関係を構築することができています。取引内容にもよりますが、残代金決済時、すなわち物件の引渡し(鍵の受け渡し)の際には、対象不動産から荷物が運び出されていて、空部屋・空家となっています。
  中古の売買については、買主はリフォームを前提に購入する場合が大半で、かなりきれいな状態といえるお部屋を除いて、現状で引き渡すケースは見受けられません。リフォームが前提となっているというものの、次の居住者に気持ちよく使用していただけるよう、ご自身でできる範囲で構いませんので、きれいにされるといいでしょう。
 そして、残代金決済、すなわち物件の引渡し(鍵の受け渡し)の前に、付帯設備・物件状況が契約の際と違っていないかについて、あらかじめ確認をします。こうした確認(設備機器が通常通りに作動することの確認)には、売主と買主が共に立ち会うことが重要です。双方が立ち会えば、取引が終わった後で買主からの諸設備・物件状況に関する苦情を軽減することができます。引越しの準備前後からスケジュールが過密になるでしょうが、このような時間をぜひ設けていただければ、快い引渡しが実現できると考えられます。

 (2)各種手続き例
  1ヶ月前:粗大ゴミの回収手配、引越し業者の選定・手配、学校の転校手続き
      ↓
  2週間前:電話の移設・名義変更の手続き、CATVへ連絡
      ↓
  1週間前:役所へ転出届の提出、印鑑登録の消去、電力・ガス・水道会社へ転居連絡、新聞販売店へ連絡、郵便局へ転居届の提出、金融機関の各種手続き
      ↓
  引越し当日:電気・ガス・水道料金の精算、電話機の取り外し、電気・ガス・水道の使用開始連
 絡
      ↓
  引越し後:学校の転入手続き、住民票の異動手続き(引越し後、14日以内に)、国民年金の住所変更(転入届提出後、14日以内に)、印鑑登録の申請、運転免許証の住所変更、自動車の登録変更

 (3)ご挨拶
  さまざまな手続き、物件の引渡し(鍵の受け渡し)、引越し先へ…というふうに、慌しく時間が過ぎていきますが、長い間お付き合いのあったご近所へのご挨拶も忘れてはいけません。その地で生活を始める買主だけが不安な気持ちや期待を持っているわけではなく、ご近所についても同様です。売主が転居のご挨拶をすれば、おのずと買主の話題になることが多いといえます。お隣さんはこのような方だという情報をあらかじめ伝えておくと、ご近所も安心されるだけでなく、買主がご近隣になじみやすくなります。
posted by 不動産売却 at 10:02| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

2013年09月18日

私は、私自身が所有している土地と建物を、以下のように相手方の土地と建物と交換することにしましたが、交換の特例を受けることは可能でしょうか?

売却価額   
建物A:1000万円      ⇔        建物B:700万円
土地A:3000万円               土地B:3300万円

<解答>
 交換により譲渡する資産と取得する資産は同じ種類の資産である必要が、交換の特例を受けるためにはあります。従って、建物と建物、土地と土地でそれぞれ交換があったものとして、交換の特例の適用要件を満たすかどうか検討することになるでしょう。
 建物、土地の双方が適用要件をクリアーしていれば、あなたは双方の譲渡について、交換の特例を受けることが可能となります。
 いずれか一方が満たしている場合においては、満たしている固定資産の交換について交換の特例を受けることが可能となります。

<解説>
1、 交換の特例は受けることは可能か?
 交換により、譲渡する資産と取得する資産は同じ種類の資産でなければなりません。従って、この事例においては建物と建物、土地と土地でそれぞれ交換があったものとして考えると、交換の特例の適用要件を満たすかどうか検討することになります。
 仮にお取引の契約金額が建物、土地一括の金額になっている場合においては、合理的な方法により建物、土地の売却価額に按分して、これらの検討を行うことになるでしょう。

(1) 土地部分
 土地Aと土地Bの差額300万円≦3300万円×20%となるため、土地については要件「交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額が、これらの時価のうち、いずれか高い方の価額の20%以内であること」を満たしています。
 その他、要件「交換譲渡資産と交換取得資産は、それぞれの所有者が1年以上所有していたものであること。」、「交換取得資産は、交換の相手が交換のために取得したものでないこと。」の二つにあるように、互いの所有期間を確認しなければなりません。
 要件「交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。」については、土地A、土地B共に建物の敷地の用に供されているため、共に「宅地」であり、この要件を満たしています。
 以上のことから、土地部分については、交換の特例の適用を受けることが可能だと考えられます。

(2) 建物部分
 建物Aと建物Bの差額300万円>1000万円過希有20%となっているため、建物については、要件「交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額が、これらの時価のうち、いずれか高い方の価額の20%以内であること。」を満たしておらず、交換の特例の適用を受けることは不可能になってしまいます。
 したがって、建物Aの売却のみをしたものとして、所得税を計算することになります。
 また仮に上記の要件を満たす場合には、(1)と同様に他の要件を満たすかどうか検討しなければなりません。
 要件「交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使用すること。」にもある通り、建物Aと居住用として使用していた場合においては、建物Bも居住用として使用しなければなりません。

2、 相手方が第三者でない場合の注意点
 交換の特例は、親子間、役員—会社間であっても、交換の要件を満たせば受けることができます。

(1) 親子間の交換の場合
 親が時価3000万円の土地を、子供の土地2000万円の土地と「等価交換」をしたような場合には、
 親子の土地の時価の差額1000万円>3000万円×20%
 となり、そもそも交換の特例を受けることは不可能になるため、親は3000万円の土地を、子供は、2000万円の土地を売却したものとして譲渡所得による課税が行われることになるでしょう。
 また子供には、その差額1000万円が親から贈与されたものとして、贈与税が課されます。

(2) 役員—会社間の交換の場合
 役員が会社に時価の1/2未満の低額で不動産を譲渡した場合には、時価相当額で譲渡したものとみなされます。
 (1)と同様に交換の特例は受けることは不可能となり、かつ役員から会社に寄付があったものとして、法人が認定課税を受けることになるでしょう。
posted by 不動産売却 at 17:39| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

譲渡損が出た際に損益通算はできますか?

損益通算とは、各種の所得の損失額をほかの所得が黒字の場合に、その所得の赤字とほかの所得の黒字を一定の順序に従って引いて算出します。所得税は1年間の全所得に税金を課すものです。不動産譲渡による譲渡損失については以下のようになっています。
(1)平成15年12月31日までの個人が有する土地や建物の譲渡
 分離課税の対象となる土地や建物などの譲り渡しによる譲渡損益額の計算上損失の金額がある際には、その損失額を一定の順序によって、ほかの譲渡所得から差し引くこと、引ききれない額がある際には、損益通算としてその年中の給与所得や事業所得などほかの所得から、控除することができていました。
(2)平成16年1月1日以後の土地や建物などの譲渡(平成16年度に税制改正)
 分離課税の対象となる土地や建物などの譲り渡しによる譲渡所得の黒字の金額から控除できます。なお、控除しきれない赤字の金額が残る際には、その赤字はないものとされ、分離課税の土地や建物などの譲り渡しによる所得以外のほかの所得の黒字の金額から控除することができなくなってしまいました。つまり、損益通算ができなくなったということです。
ただし、分離課税の対象となっている土地や建物などの譲り渡しによる、所得以外のほかの所得の金額の計算において、赤字の金額が発生した場合に、分離課税の対象となる土地や建物などの譲り渡しによる所得の黒字の金額がある際は、その赤字の金額はその黒字の金額から除くことができません。つまりは、土地や建物などの譲り渡しにかかわる譲渡所得の金額は、たとえ利益であっても損益であっても損益通算をすることはできないということになります。なお、居住用の不動産譲渡で一定要件を満たすときには、譲り渡しをした年におけるほかの譲渡所得との通算や、ほかの各種所得の金額との損益通算ができます。もしこれらの通算をしてもなお控除しきれない損失の金額については、その譲り渡しの年の翌年以後3年間にわたって繰越控除が可能であるという定めがあります。
posted by 不動産売却 at 17:39| Comment(0) | 日記 | 更新情報をチェックする

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